Город напоминает живой организм, состоящий из множества зданий. В среднеевропейском городе почти две трети построек – многоквартирные дома. Оставшаяся треть по подсчетам европейской ассоциации Energy Cities относится к бюджетной сфере, системе обслуживания и т.д. При этом на городской фонд жилых зданий приходится около 50% потребляемой в городах энергии. О способах мотивации жильцов к проведению мероприятий по комплексному капитальному ремонту рассказала эксперт Балтийского экологического форума Дайна Индриксоне.

Большинство из двух миллионов жителей Латвии живет в многоквартирных домах. Таких зданий в республике насчитывается около 40 тысяч. Около 86% – это приватизированное жилье, то есть соответственно почти весь дом принадлежит собственникам приватизированного или купленного жилья, отмечает эксперт. Однако, как и в Украине, не все из них хотят объединяться. Только 35% жителей латышских собственников объединились в товарищества собственников жилья. А это сейчас очень актуальная задача, учитывая что, например, в Риге из 12 тысяч многоквартирных домов больше половины требуют реновации. Эксперт Дайна Индриксоне отметила, что в 2012 году среднегодовое удельное потребление тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения жилья составило 201 кВт∙ч∙год/м2. Это относительно высокий показатель для стран Евросоюза. Поэтому в Латвии уделяется большое внимание разъяснительной работе для населения по эффективному использованию теплоэнергии. Мотивацией для проведения комплексных капитальных ремонтов является немалая стоимость энергоресурсов.

Капремонт по-европейски

Повысить энергетическую эффективность многоквартирного дома можно с помощью проведения комплексного капремонта. Для его проведения необходимо согласие 50% жителей плюс один собственник. При этом капитальный ремонт – это не отдельное мероприятие, а замена всех окон и дверей, утепление фундамента и фасада, замена систем теплоснабжения и вентиляции, утепление или замена кровли. На отопительных приборах устанавливается регулятор температуры. Таким образом, у жильцов есть возможность самостоятельно выбирать температурный режим «по собственному желанию».

В каждой комнате устанавливаются алакаторы - индивидуальные счетчики тепла, которые позволяют регулировать потребление тепла. Они позволяют определить реальное потребление тепла в зависимости от индивидуальных особенностей квартиры: расположения (угловая или в середине дома, солнечная или теневая сторона). Именно использование алакаторов делает утепление экономически выгодным для собственников. Инспектор теплосети в начале отопительного сезона контролирует показания и в конце отопительного сезона проводит финансовые расчеты в зависимости от показаний прибора.

Мотивирующие факторы

Собственники квартир имеют ряд обязательств. Это и активное участие в работе домоуправления, планировании расходов на содержание здания, своевременная оплата услуг и налога на собственность, сбережение совместной собственности.

Хорошая мотивация к проведению комплексной модернизации дома это большие теплопотери старых зданий в окружающую среду, а соответственно и огромные счета за энергоресурсы, некомфортный тепловой режим в квартирах. Немаловажен и неэстетичный вид здания. Хотя основными факторами, конечно, является экономическая выгода. Средний тариф за отопление в 2013 году составлял около 60 Є/МВт∙ч, это примерно 2 евро за 1 м2 в месяц. При средней зарплате 500-700 Є оплата за тепло составляет значительную часть расходов.

Товарищество жильцов рассчитывается за тепло непосредственно с энергетической кампанией. С должниками проводится не только разъяснительная работа, существуют и определенные «санкции». Например, если в доме много должников, отопительный сезон начинается на две недели позже. Кроме того принято трудоустраивать должников в товариществе для отработки долга.

Наученные опытом постоянной экономии газа, латыши стараются диверсифицировать энергоресурсы. Так в Риге 90% централизованной теплоэнергии производится с помощью когенерационых установок. Широко используется совместное сжигание природного газа и древесины, развивается использование возобновляемых источников энергии.

Источники финансирования

Для поиска денег на реновацию дома у товарищества есть несколько путей. Жильцы могут открыть линию накопления финансов, взять кредит в банке, воспользоваться услугами энергосервисной кампании (ЭСКО) или решить задачу софинансирования работ с бизнес-структурами или сотрудничая с различными фондами ЕС.

Расходы на капремонт зданий в Латвии составляют  до 100 евро за квадратный метр. Латвийские банки кредитуют капремонты до 100 евро/м2 сроком до 15 лет в среднем под 5% годовых.

Если товарищество на общем собрании решает обратиться к ЭСКО, то к услугам жильцов не только несколько крупных частных кампаний, но и муниципальные (МЭСКО), например, Рижское столичное домоуправление. Здесь важно максимально грамотно и подробно составить договор. Указать условия проживания, например, обеспечить внутреннюю температуру не менее 21оС, комфортную вентиляцию дома с обеспечением климат-контроля.

Структурные фонды Евросоюза последние пять лет очень помогли латышским домовладельцам. За это время с 2008 по 2013 была проведена полная реновация 250 многоквартирных домов. При этом ЕС профинансировал 50% стоимости ремонтов. Льготная программа закончилась и в 2014 году Евросоюз субсидирует уже 35% стоимости ремонта. При этом в перспективных планах отремонтировать еще 700 домов, повышая их энергоэффективность.

Информирование и вовлечение

В Латвии проводится широкая информационная кампания. В интернете каждый пользователь может изучить, как работает программа по повышению энергоэффективности жилья. Создана специальная интерактивная карта, где дома с завершенным капремонтом помечены зеленым цветом, а те, что в процессе – синим. Наведя курсор на объект, можно просмотреть перечень работ по конкретному объекту, его смету, в табличке указана и реальная прибыль по каждому дому от реновации.

С 2010 года идет информационная программа «Живи в тепле». Проводятся семинары, конференции для активистов. Конкурс «Самое энергоэффективное здание» в различных номинациях: общественное здание, жилой дом, новостройка, историческое здание. Победитель получает сертификат и небольшую денежную премию, об успешном проекте пишут в прессе, мотивируя другие товарищества собственников жилья. Это может положительно отразиться на стоимости жилья и имидже организаций, выполнявших реконструкцию.

Распространяются буклеты и ролики в ю-тубе, где шаг за шагом расписаны все действия по повышению энергоэффективности на примере конкретных зданий. Информработу проводят более 30 агентств, банков, страховых кампаний. Общий бюджет просветительской кампании по всей стране составляет более 210 тыс. евро. Так, на каждом счете за коммунальные услуги на обратной стороне – предложение услуг МЭСКО. Например, информация о том, что после санации счета за тепло снижаются почти на 40%, а налог на недвижимость для домов после реновации уменьшается до 90%.

Аргументами в пользу повышения энергоэффективности здания выступают и успешные практические примеры комплексных капитальных ремонтов. В Латвии не принято это делать на свой «вкус и цвет». Запрещена распространенная в Украине так называемая «лоскутная» теплоизоляция стен. Максимум, что может сделать жилец – это поменять окна и утеплить балконы, но для этого нужно получить разрешение. А все самовольные «латки» и не отвечающие стандарту качества окна должны быть демонтированы, чтобы не нарушать общий тепловой баланс здания.

Главными проблемами в принятии решения о ремонте громадой дома, как впрочем, и в Украине, остаются различное понимание общественной собственности жильцами и разные социальные группы собственников. Но это вопросы решаемые. Главное – правильная мотивация и чтобы в вашем доме была активная группа соседей-энтузиастов.

Лариса Белозерова