Народная мудрость советует готовить сани с лета. Хотя в случае с утеплением жилища сделать это стоило еще несколько лет назад. Хорошо, если вы единоличный хозяин своего жилища – тогда решение утеплить дом, как и финансовую ответственность, принимаете самостоятельно. Сложнее, когда вы – собственник квадратных метров в многоквартирном доме, а его теплоизоляционные свойства не соответствуют никаким современным стандартам. Предостеречь от возможных ошибок по утеплению своего «муравейника» помогут советы экспертов и опыт стран-соседей.

 

Кстати, западные соседи начали системную компанию по санации зданий еще пару десятилетий назад. Помогли в этом усилия по гармонизации законодательной базы, касающейся энергоэффективности жилища, с требованиями Евросоюза. А после решенных задач в правовой сфере, новые члены европейской семьи получили не только техническую, но и значительную финансовую поддержку мероприятий по комплексной модернизации жилого фонда.

Украина очень задержалась с решением этой проблемы. Законопроект «Об энергетической эффективности зданий» в соответствии с положениями Директивы 2010/31/ЕС и в 2015 году все еще находится на рассмотрении законодателей. Однако эксперты ЕС надеются, что скором времени закон будет проголосован и даст старт комплексной государственной компании. Ведь Украина взяла на себя обязательства не об имплементации ряда директив Евросоюза, но должна сделать конкретные шаги, чтобы снизить энергопотребление к 2020 году на 20%.

На украинском рынке сейчас масса предложений по утеплению стен жилища, ведь независимо от отсутствия/присутствия профильного закона, проблема очень актуальна. Специалисты напоминают, что через «худые» стены теряется до 33% тепла, хотя это только часть здания. Неутепленные окна и двери могут добавить до 23% потерь, а вентиляция – до 20%. На так называемом общедомовом «довеске»: фундаменте, подъездах, перекрытиях теряются от 7 до 12%.

Фирмы наперебой рассказывают заказчику, что он сэкономит на отоплении, получит комфортные климатические условия, защиту от плесени и грибка, звукоизоляцию, эстетичный внешний вид. Все это возможно, но при условии профессионального комплексного подхода.

Опыт восточно-европейских стран свидетельствует, что при системном подходе, после полной санации здания, счета за тепло могут снизиться почти на 40%. Железобетонное наследие «хрущевского» типа там не убирают полностью, многое успешно переоборудуют, надстраивают - где это возможно - получая при этом необходимое финансирование.

Но делают это организованно, согласно техническим требованиям, по специально принятым программам.

 
Лоскутная теплоизоляция по-украински

Украина пока не может похвастаться успешной историей целевых программ по термомодернизации жилья. Есть точечные проекты для бюджетных организаций, осуществляемые в основном за счет технической помощи из европейских фондов.

Последние месяцы появилась возможность в рамках государственной программы оформить в трех государственных банках кредиты на энергоэффективность, в том числе на утепление жилья. Банки кредитуют население, ОСМД (объединения собственников многоквартирных домов) и ЖСК (жилищно-строительные комплексы) на сроки от полугода до пяти лет по ставкам от 23,5 до 25%, в зависимости от выбранной программы.

Но пока это не вошло в систему, многие жители уже в течение нескольких лет стихийно утепляют фасады. В профессиональной среде даже появился термин – «лоскутная» теплоизоляция. Наблюдать ее можно повсюду. На стенах жилых домов появляются разноцветные латки – фрагменты фасадов, кустарным способом теплоизолированные пенополистиролом.

У специалистов на это явление своя точка зрения.
Святослав Павлюк, эксперт по энергоэффективности, согласен, что утепляться надо. Но делать это предлагает правильно.
«Правильное утепление многоэтажного дома является главным путем для уменьшения ваших расходов. Невозможно решать проблему утепления самостоятельно – это можно сделать только всем жильцам многоэтажки вместе. Иначе это просто не имеет смысла, кроме того – опасно для дома и для жителей. Индивидуальное утепление квартиры – ошибка, за которую вы заплатили один раз, и заплатите еще раз, позже. Старайтесь сделать утепление дома вместе с соседями», – говорит С. Павлюк.

 При этом, выбранные для утепления системы не должны вредить здоровью людей и окружающей среде, иметь соответствующие характеристики водопоглощения, паропроникаемости, устойчивость к смене температур, пожароустойчивость и т.д.

 Возвращаясь к существующей в Украине практике стихийного утепления, стоит сказать, что население руководствуется девизом «самоспасения утопающих». Это неправильно, но понять это можно, говорит руководитель Экспертной платформы по энергоэффективности Игорь Черкашин. Ведь государственные мужи столько времени тянут с принятием закона «Об энергоэффективности зданий», что многие не выдерживают и спасаются в индивидуальном порядке. А ведь с помощью правильно сформулированного закона, можно было бы регулировать не только все поднятые выше вопросы, но и очертить права и обязанности владельцев (совладельцев) зданий.

 Руководитель Института строительных конструкций Геннадий Фаренюк тоже предупреждает, что латочное (поквартирное) утепление стен многоквартирного дома разрушает целостность конструкции дома. Проводить утепление фасадов необходимо, учитывая нормативные требования к теплозащитным характеристикам ограждающих конструкций зданий по ДБН В.2.6-31: 2006 «Теплова ізоляція будівель».

Эксперт отмечает, что основной момент в законопроекте «Об энергоэффективности зданий» – принципиально новая методика оценки. «Сегодня мы определяем только тепловые потери на отопление. В новом законе заявлен комплексный, наиболее оптимизированный подход и основные требования к функционированию зданий», – говорит Г. Фаренюк.

Как кооперироваться с соседом?

Возможно, многие жители многоквартирок все еще ждут, что работу по утеплению фасада сделает местное ЖЭУ. Однако если ваш одряхлевший дом стоит не на центральной улице, несущей эстетическую нагрузку «лица города», то ждать этого не стоит. Да и не факт, что с обновлением фасада будет сделано и его утепление.
Что касается коллективной осознанной ответственности за свое жилище, тут все-таки главное – набрать критическую массу жильцов, согласных потратить деньги на свой комфорт.

Сегодня государством активно продвигается несколько моделей. Так до 1 июля 2016 года все жители многоквартирных домов должны принять решение, кому они доверят распоряжаться своими коммунальными платежами и поддерживать здание. Согласно Закону Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» жильцы многоквартирного дома могут сами выбрать способ содержания домов и организацию по обслуживанию.

Пока свой «коммунальный» выбор в Украине сделали только 20% жителей многоквартирных домов, объединившихся в ОСМД. Лидирует по темпам создания ОСМД город Львов, здесь действует уже более 600 таких объединений совладельцев. Специалисты говорят, что юридический статус ОСМД позволяет выступить для банка потенциальным заемщиком и получить кредит на значительные суммы, которые можно использовать на реновацию здания. Так Эксимбанк предлагает для ОСМД по кредитной программе на 5 лет от 3 млн грн (без обеспечения и первого взноса) до 50 млн грн (с обеспечением и 30% первым взносом) под 22,8% годовых. А по госпрограмме возможно возмещение части суммы кредита, взятого на энергоэффективные материалы и оборудование. Оценить выгодность такого кредита – это уже тема для отдельной публикации.

К слову, в Германии жители домов, в которых превышаются установленные показатели энергоэффективности, могут рассчитывать на финансовую поддержку от государства. После проведения экспертизы они могут выбрать один из его вариантов: льготный кредит, кредитные каникулы или гранд на замену или модернизацию оборудования в доме. Кредитование для таких энергобережливых немцев производится по ставке от 1до 3% годовых.



Термомодернизация  может быть и основой для уличного искусства. Это здание в Берлине находится рядом с зоопарком, дом называется «Wohngenossenschaft Soldaritaet coop», росписью покрыто около 22 тысяч кв. метров.

 

Латышский опыт жилищных товариществ

Большинство из двух миллионов жителей Латвии живет в многоквартирных домах. Почти 90% из них – приватизированное жилье. И хотя почти весь дом принадлежит собственникам приватизированного или купленного жилья, однако, как и в Украине, не все из них хотят объединяться. Только 35% жителей латышских собственников объединились в товарищества собственников жилья. Эксперт Балтийского экологического форума Дайна Индриксоне отмечает, что это проблема, так как половина столичного жилья требует реновации. 

Среднегодовое удельное потребление тепловой энергии для отопления и горячего водоснабжения жилья составляет около 200 кВт∙ч∙год/м². Это высокий показатель для стран Евросоюза. Поэтому в Латвии уделяется большое внимание разъяснительной работе для населения по эффективному использованию тепловой энергии. И основной мотивацией для проведения комплексных капитальных ремонтов является немалая стоимость энергоресурсов.

Повысить энергетическую эффективность домов можно с помощью комплексного капремонта. Для проведения такого ремонта в Латвии необходимо согласие 50% жителей плюс один собственник. При этом капитальный ремонт – это не отдельное мероприятие, а замена всех окон и дверей, утепление фундамента и фасада, замена систем теплоснабжения и вентиляции, утепление или замена кровли. На отопительных приборах устанавливается регулятор температуры. Таким образом, у жильцов есть возможность самостоятельно выбирать температурный режим «по собственному желанию».

Использование в каждом помещении алакаторов – индивидуальных счетчиков и регулировщиков тепла, делают утепление экономически выгодным для собственников. Инспектор теплосети проводит финансовые расчеты в зависимости от показаний прибора.

Хорошая мотивация к проведению комплексной модернизации дома это большие теплопотери старых зданий, а соответственно огромные счета за энергоресурсы, некомфортный тепловой режим в квартирах. Так, например, средний тариф за отопление в 2013 году составлял около 60 евро/МВт∙ч, а это примерно 2 евро за 1 м² в месяц. При средней зарплате около 700 евро, оплата за тепло составляет значительную часть расходов.

Товарищество жильцов рассчитывается за тепло с энергетической кампанией. С должниками проводится не только разъяснительная работа, существуют и определенные «санкции». Например, если в доме много должников, отопительный сезон начинается на две недели позже. Кроме того принято трудоустраивать должников в товариществе для отработки долга.

Для поиска денег на реновацию дома жильцы могут открыть линию накопления финансов, взять кредит в банке, воспользоваться услугами энергосервисной кампании (ЭСКО) или решить задачу софинансирования работ с бизнес-структурами или сотрудничая с различными фондами ЕС.

Структурные фонды Евросоюза последние пять лет очень помогли латышским домовладельцам. За это время с 2008 по 2013 была проведена полная реновация 250 многоквартирных домов. При этом ЕС профинансировал 50% стоимости ремонтов. Льготная программа закончилась и в 2014 году Евросоюз субсидировал уже 35% стоимости ремонта.

Расходы на капремонт зданий в Латвии составляют от 60 до 100 евро за квадратный метр. Латвийские банки кредитуют капремонты до 100 евро/м² сроком до 15 лет в среднем под 5% годовых.

Учитывая мнение экспертов, подытожим: «латочное» утепление фасадов не только не решает проблему, а может даже навредить зданию. Утепление жилья – общее дело жильцов многоквартирного дома. Делать его специалисты советуют делать комплексно, с использованием стандартизированных материалов. А также, опираясь на успешный опыт объединения в товарищества, используя организационные и кредитные возможности. Тогда ремонт послужит долгие годы, а проживание будет комфортным и позволит со временем значительно экономить на энергопотреблении.

Лариса Белозерова, напечатано в «Нафтопродукты» №40 от 5 октября 2015 г.